Contentieux locatif

Vous êtes propriétaire d'un immeuble et souhaitez le mettre en location ? Vous rencontrez des difficultés avec votre locataire ? Il ne paie pas ses loyers ou ne remplit pas ses obligations d'entretien ? Ou au contraire, vous louez une habitation et votre propriétaire ne respecte pas ses obligations ?

Dans ce cas, il convient d'entamer une procédure en conciliation et en cas d'échec de celle-ci, de porter le litige devant la Justice de paix territorialement compétente.

Si le preneur et le bailleur ne parviennent pas à régler un conflit locatif, ils ont tout intérêt à entamer d’abord une procédure en conciliation. Cette procédure est gratuite. Les parties peuvent demander la procédure en conciliation verbalement au greffe de la justice de paix du canton où est situé le bien loué.

Deux solutions sont alors possibles :

• La conciliation réussit. L’accord des parties sera acté dans un procès-verbal qui a la même valeur qu’un jugement.
• Une des parties ne comparaît pas ou il n’y a pas d’accord. Dans ce cas, il reste seulement la possibilité d’une procédure judiciaire.

Si la procédure en conciliation a échoué ou si l'une des parties ne s'est pas présentée, il ne reste plus qu'à entamer une procédure judiciaire. Il y a alors trois manières de mener une action en justice :

• la comparution volontaire
• l’introduction d’une requête
• l’assignation

La sous-location est le contrat par lequel le locataire donne en location à une autre personne (sous-locataire) une partie ou l'ensemble d'un logement qu'il loue. Le locataire principal reste locataire vis-à-vis du bailleur principal.

Sous-location de résidence principale

Le locataire ne peut pas complètement sous-louer un logement qui lui sert de résidence principale. Il peut seulement sous-louer une partie du logement et seulement s'il continue d’habiter dans l'autre partie à titre de résidence principale. La partie qu'il sous-loue peut ou non servir de résidence principale au sous-locataire.

Si la partie louée du sous-locataire lui sert de résidence principale, les règles suivantes sont d'application :

• la durée de la sous-location ne peut dépasser celle du bail principal qui reste à courir
• le locataire principal doit, avant de conclure cette sous-location, avertir le sous-locataire de sa qualité et de l’étendue de ses droits
• lorsque le bailleur met fin au bail principal, le locataire principal doit en avertir le sous-locataire dans les 15 jours. Il doit alors lui signaler que son propre contrat de sous-location prendra fin à la même date que le bail principal

Si c’est le locataire qui met anticipativement fin au bail principal, il doit :

• donner au sous-locataire un congé de 3 mois
• remettre au sous-locataire une copie du congé notifié au bailleur
• payer au sous-locataire une indemnité légale équivalant à 3 mois de loyer

Lorsque le contrat de sous-location prend fin parce que le bail principal prend lui-même fin, le sous-locataire ne peut demander à bénéficier d’une prorogation pour circonstances exceptionnelles. 

Le locataire principal est responsable vis-à-vis du bailleur principal et vis-à-vis du sous-locataire, du non-respect de ces dispositions.

Bien non habité

Le locataire qui n'habite pas le bien qu'il loue ne peut pas sous-louer ce bien (en tout ou en partie) à une personne qui voudrait en faire sa résidence principale. 

Il existe toutefois deux exceptions importantes à cette règle :

Une commune, un CPAS, une ASBL ou une association à but social peuvent sous-louer entièrement un bien loué à des personnes moins aisées ou en situation sociale difficile. Le bailleur principal doit donner son accord. Le logement peut uniquement servir de résidence principale aux locataires.

Un locataire d'un bien commercial peut en sous-louer une partie à une personne qui l'utilise comme résidence principale. 

Cette possibilité est soumise à trois conditions :

• le contrat de bail commercial ne peut contenir aucune clause d'interdiction de sous-location
• une partie seulement du bien loué peut être sous-louée
• le locataire d’un bien commercial doit poursuivre ses activités commerciales dans le bien loué

Loyer

Le montant des loyers n'est pas réglementé. Le preneur et le bailleur peuvent donc librement déterminer le montant du loyer. Cette règle ne s'applique cependant pas si le bailleur résilie un contrat de courte durée et conclut un nouveau contrat de courte durée avec un autre preneur. Dans ce cas, durant neuf années consécutives, le nouveau loyer ne dépassera pas le montant que le locataire précédent payait plus l'indexation.

Le contrat de bail initial reste valable chaque fois que les mêmes parties prolongent le contrat. Le bailleur ne peut, dans ce cas, modifier le montant du loyer. Il reste toutefois la possibilité d'appliquer l’indexation annuelle et de réviser le loyer au cours du contrat.

L'indexation est l'ajustement annuel du loyer au coût de la vie. L'ajustement a lieu une fois par an, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat. 

Le contrat peut stipuler qu'il n'y a pas d'indexation. Dans ce cas, le bailleur ne peut pas exiger d'indexation. Les charges dont le locataire est redevable mensuellement ne font en aucun cas partie de l’indexation.

Une indexation ne se produit jamais automatiquement. Le bailleur doit communiquer par écrit l'indexation au locataire. Cette indexation demandée n'a pas d'effet rétroactif, sauf pour les 3 mois précédant celui de la demande.

L’indexation a toujours lieu sur la base de l’évolution de l’indice santé. 

Pour connaître le loyer indexé, il faut appliquer la formule suivante :

Loyer de base x nouvel indice 

----------------------------------------- 

Indice de départ 

Le loyer de base est le loyer convenu par le bailleur et le preneur à la conclusion du bail (sans les charges).

Révision du loyer

Pour les baux conclus à partir du 28 février 1991, le loyer peut être revu à certaines conditions. Cette révision peut être à la hausse ou à la baisse.

Cette révision ne peut avoir lieu qu'au terme de chaque triennat. Autant le locataire que le bailleur peuvent demander une révision à l'autre partie. Cela ne peut se faire qu'entre le neuvième et le sixième mois qui précède l'expiration du triennat en cours.

Après une demande de révision, il y a deux possibilités :

• les parties sont d’accord sur le principe de la révision du loyer et son montant
• les parties ne parviennent pas à un accord

Dans ce dernier cas, la partie demanderesse peut faire appel au juge de paix. Cela doit se faire entre le sixième et le troisième mois qui précède l’échéance du triennat en cours. Le juge peut consentir à la révision dans deux cas :

Il peut consentir à une hausse ou une baisse du loyer si la partie demanderesse prouve que, par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative est supérieure ou inférieure de 20% au moins.

Il peut accorder une augmentation du loyer si le bailleur prouve que la valeur locative a augmenté d'au moins 10 % en raison des travaux qu'il a effectués dans l'habitation. Les travaux que le bailleur doit réaliser afin de mettre le bien en conformité avec les exigences de qualité minimales n’entrent pas en ligne de compte.

Charges

Outre le loyer, le locataire est souvent tenu, en fonction du contrat de bail, de payer certains frais ou de les rembourser au bailleur. Il s’agit, par exemple, des frais liés à l’utilisation de l’habitation, à l’entretien des espaces communs, etc.

Le précompte immobilier pour le bien loué ne peut jamais être à charge du locataire.

Lorsque le bailleur engage des frais afin de trouver un locataire par l’intermédiaire d’un tiers (par exemple, une agence immobilière), ces frais ne peuvent plus être répercutés sur le locataire.

Remboursement

Il arrive parfois que le locataire, en raison d'une disposition concernant le loyer ou les charges, ait payé des sommes :

• dont il n’était pas redevable
• qui se sont révélées, après examen, plus élevées que les dépenses réelles

Le locataire peut exiger du bailleur le remboursement de ces sommes versées en trop. Pour ce faire, il doit envoyer une lettre recommandée au bailleur.

Un remboursement éventuel est soumis à deux règles importantes :

Le locataire peut uniquement exiger le remboursement de sommes qu'il a payées en trop lors des cinq années précédant l'envoi de la lettre recommandée.

Si le bailleur ne rembourse pas les sommes, le locataire peut, dans un délai d'un an à partir de la date d'envoi de la lettre recommandée, introduire une action en justice auprès du juge de paix.

La loi sur les loyers dispose que diverses conditions doivent être remplies en ce qui concerne l’état du bien loué et le contrat proprement dit. 

Ainsi, tout contrat de bail doit obligatoirement comporter deux annexes. Le propriétaire doit également faire enregistrer le contrat de bail dans les deux mois de la signature du contrat ; bailleur et preneur doivent également dresser un état des lieux du bien loué. Enfin, lorsque le propriétaire demande une garantie au preneur, la loi détermine le montant de cette garantie ainsi que les conditions pour son remboursement à la fin du contrat de bail.

Etat du bien loué

Au moment de la conclusion du contrat de bail, le bien loué doit répondre aux « exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité ». 

Ces exigences concernent surtout :

• les fonctions du logement
• les exigences structurelles et de stabilité
• l’humidité du logement
• l’éclairage naturel et l’aération
• l’équipement du logement
• l’accessibilité

Si le logement ne répond pas à ces conditions minimales au moment où le locataire veut s’y installer, ce dernier peut :

• demander la résolution du bail (avec dommages et intérêts éventuels)
• exiger l’exécution des travaux nécessaires ; dans l’attente de l’exécution des travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer

Sous certaines conditions, ces règles ne sont pas d’application si les parties concluent un bail de rénovation.

Annexes obligatoires

Le bailleur doit obligatoirement inclure deux annexes au contrat de bail :

• les conditions minimales auxquelles doit répondre tout logement loué en tant que résidence principale pour être conforme aux “exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité” (cette annexe varie en fonction de la région dans laquelle vous habitez)
• des explications sur un certain nombre d’aspects importants du droit en matière de baux à loyer

Ces annexes sont obligatoires pour tous les contrats conclus après le 18 mai 2007.

Enregistrement

Depuis le 1er janvier 2007, le bailleur doit faire enregistrer un contrat de bail écrit. Pour les contrats datant d’avant 2007, cette obligation incombait encore aux deux parties.

Le bailleur doit présenter le contrat au bureau d’enregistrement du lieu où est situé le logement dans les deux mois de la signature du bail.

Si le contrat de bail n’a pas été enregistré dans le délai légal, le bailleur peut recevoir une amende. S’il s’agit d’un bail de 9 ans, le preneur peut, en outre, simplement résilier le bail, sans verser d’indemnité et sans préavis, ceci uniquement tant que le bail n’est pas enregistré.

L'enregistrement confère au bail une date dite "certaine" et devient contraignant à l'égard des tiers. A partir de cette date certaine, le locataire bénéficie d’une protection légale contre l’expulsion par le nouveau propriétaire en cas de vente du bien loué.

L’enregistrement est gratuit pour ce type de bail.

Etat des lieux

L’état des lieux est un constat écrit de la situation réelle du logement au début de la location. Le locataire et le bailleur sont obligés de dresser un état des lieux détaillé en présence des deux parties et à coûts partagés. Celui-ci a lieu de préférence pendant la période où les lieux sont inoccupés mais cela peut également se faire pendant le premier mois de l’occupation. L’état des lieux doit être joint au contrat de bail.

Dresser l’état des lieux

Le locataire et le bailleur peuvent eux-mêmes dresser l’état des lieux. Ils peuvent aussi faire appel à un expert, comme un géomètre-expert immobilier ou un architecte. Dans ce cas, les deux parties payent chacune la moitié des honoraires de l’expert. Chacune des parties peut aussi se faire accompagner, à ses propres frais, d’un expert de son choix.

Un état des lieux est valable s’il :

• est dressé en présence du preneur et du bailler (ou de leurs représentants)
• est daté et signé personnellement par les deux parties
• mentionne suffisamment de détails ; une clause comme « les deux parties reconnaissent que le bien est en bon état et est bien entretenu » n’est donc pas valable.

Problèmes

Si l’une des deux parties refuse d’établir un état des lieux, l’autre partie peut exiger qu’il soit dressé.

Si l’une des deux parties refuse de participer à l’état des lieux, la partie demanderesse peut s’adresser au juge de paix. Celui-ci peut désigner un expert. La partie demanderesse peut introduire sa demande jusqu’au terme du premier mois d’occupation.

Modifications ultérieures apportées au bien

Si après la constitution de l’état des lieux, des modifications sont apportées au bien loué, le locataire et le bailleur peuvent rédiger de commun accord un avenant. S’ils n’arrivent pas à un accord, un expert désigné par le juge de paix tranchera la question.

Fin du contrat de bail

Le locataire doit rendre les lieux dans l’état où il les a trouvés, conformément à l’état des lieux. Si l’habitation présente des dégâts qui n’apparaissent pas dans l’état des lieux, le locataire doit alors les réparer. Les dégâts dus à la vétusté, à un cas de force majeure ou à l’utilisation normale de l’habitation louée ne doivent pas être indemnisés par le locataire.

Si l'on n'a pas dressé un état des lieux détaillé, on part du principe que l'habitation se trouve dans le même état que lorsque le locataire y est entré. Dans ce cas-là, le locataire n'est pas responsable des dégâts possibles et des frais de réparation. En revanche, il est responsable si le bailleur peut prouver que certains dégâts n'existaient pas à l'entrée des lieux du locataire.

Garantie locative

La garantie locative protège le bailleur lorsque le preneur manque partiellement ou totalement à ses obligations (entre autres, par des dégâts au logement).  La plupart des contrats prévoient donc que le preneur doit constituer une garantie locative. La garantie locative n’est obligatoire que si le contrat la prévoit.

Trois formes de garanties locatives

Le locataire peut choisir entre trois sortes de garanties :

• Une garantie versée sur un compte bloqué au nom du preneur 

Cette garantie ne peut pas dépasser un montant équivalent à 2 mois de loyer. Le montant doit obligatoirement être placé dans une institution financière sur un compte bloqué au nom du preneur. 

Lorsque le bailleur est en possession de la garantie et s’abstient de la placer sur un compte bloqué, il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie.  Lorsque le bailleur reste en défaut même après une mise en demeure du preneur, il doit payer, à partir de cette mise en demeure, l’intérêt légal sur le montant de la garantie.

• Une garantie bancaire que le preneur verse en plusieurs mensualités 

La garantie ne peut pas dépasser un montant équivalent à 3 mois de loyer. Si le locataire choisit cette solution, une institution financière garantit le montant total de la garantie à compter de la conclusion du bail. Le preneur s’engage à reconstituer cette garantie par mensualités en maximum 3 ans. Le preneur n’est redevable d’aucun intérêt à l’institution financière. Dès que le preneur aura constitué le montant total de la garantie, l'institution financière lui accordera des intérêts. 

Le preneur est tenu d'introduire sa demande de garantie bancaire auprès de l'institution financière auprès de laquelle il dispose du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement. Même si le preneur n'est pas solvable, l’institution financière ne peut refuser la garantie.

• Une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre le CPAS et une institution financière 

Si le preneur opte pour cette solution, le CPAS doit alors introduire une demande auprès de l’institution financière. Dans ce cas également, la garantie ne peut excéder un montant équivalent à 3 mois de loyer.

L’institution financière peut faire savoir au preneur via un formulaire-type que la garantie locative a été versée.

Remboursement

A la fin du bail, la garantie et les intérêts sont rendus au locataire, pour autant qu’il se soit acquitté de toutes ses obligations. L'institution financière ne peut rembourser la garantie que si le locataire peut produire un accord écrit entre lui et le bailleur (ou une copie d'un jugement).  L'accord écrit est une lettre ou un formulaire de la banque. Il doit être rédigé après la fin du contrat et les deux parties doivent le signer.

Il est possible que le preneur et le bailleur concluent un contrat écrit, ou des contrats successifs, pour une durée totale ne dépassant pas trois ans.

• Ce type de contrat ne peut être prolongé qu’une fois.
• Cette prolongation doit se faire par écrit et reprendre les mêmes conditions que l'ancien contrat (entre autres, le même loyer).
• La durée de ces contrats successifs peut être la même mais ce n'est pas obligatoire. Il est donc possible de prolonger de deux ans un contrat d'un an.
• Ni le locataire, ni le bailleur ne peuvent mettre fin anticipativement au contrat de bail, à moins qu'ils ne l'aient stipulé dans celui-ci.

A la fin du bail, le locataire ou le bailleur peut résilier le contrat, à condition qu'il notifie un congé de trois mois.

Le contrat de bail existant est prolongé aux mêmes conditions dans les deux cas suivants :

• si trois mois avant l'échéance, aucune des deux parties n'a notifié de congé
• si le locataire a continué à occuper les lieux après la durée convenue sans que le bailleur ne s’y oppose

Le contrat est alors présumé avoir été conclu dès le début pour une période de neuf ans. Cette clause est contraignante et est donc toujours d'application, même si le contrat stipule que cela n'est pas le cas.

Exemple

Le locataire et le bailleur concluent un bail de deux ans qui court du 1er mai 2007 au 30 avril 2009.  A la date d'expiration du bail, les parties décident de prolonger le contrat. Elles rédigent un contrat écrit, reprenant le même loyer et pour maximum un an. Après une période de trois ans (du 1er mai 2007 au 30 avril 2010), le locataire et le bailleur ont trois possibilités :

• Ils ne mettent pas fin au bail et le locataire reste dans le logement. Le contrat est alors prorogé aux mêmes conditions. Le loyer est maintenu, même si le bailleur peut chaque année appliquer une indexation et revoir tous les trois ans le montant du loyer. La période du bail est automatiquement de neuf ans (du 1er mai 2007 au 30 avril 2016), même s'il n'en était pas question dans le bail original.
• Le locataire résilie le contrat et quitte le logement. Le bailleur peut alors conclure un nouveau contrat avec un nouveau locataire à d’autres conditions.
• Le bailleur résilie le contrat et le locataire quitte le logement.

Si le bailleur conclut un nouveau contrat de maximum trois ans avec un autre locataire, le nouveau loyer ne peut, pendant neuf années consécutives, excéder le loyer du locataire précédent (adapté à l’indice des prix).

Tout bail dure normalement 9 ans. Ce sera automatiquement le cas pour :

• un bail sans indication de durée ;
• un bail à durée déterminée comprise entre trois et neuf ans ;

Début et fin du bail

La période de neuf ans commence au jour qui est mentionné dans le contrat.

Après la durée de location de neuf ans, le locataire et le bailleur peuvent mettre fin au contrat. Ils ne doivent pas donner de motif pour cette décision. Ils ne doivent pas non plus payer d'indemnité à l'autre partie à condition de résilier le contrat au moins six mois avant l'échéance.

Si aucune des deux parties ne résilie le contrat, celui-ci sera automatiquement prorogé de trois ans après la période de neuf ans ; les conditions de l'ancien contrat restent valables. Tous les trois ans, les deux parties ont la possibilité de mettre fin au contrat. Ils ne doivent pas payer d'indemnité à condition à nouveau de respecter un préavis de six mois.

Résiliation anticipée du bail

Au cours de cette période de 9 ans, le preneur et le bailleur ont néanmoins la possibilité de mettre fin au bail sous certaines conditions et dans certains délais. Le délai de préavis commence toujours à courir le premier jour du mois qui suit le mois pendant lequel le congé a été donné.

Le bailleur a trois possibilités de résilier anticipativement le bail :

• l’occupation personnelle du bien
• l’exécution de travaux au bien loué
• le paiement d’une indemnité en cas de résiliation sans motif

Chacune de ces possibilités est assortie de conditions strictes. Le bailleur doit également toujours donner un préavis de six mois au locataire.

Le preneur peut partir à tout moment à condition qu’il respecte le délai de préavis de trois mois. Pendant les trois premières années du bail, il doit toutefois payer une indemnité :

• de trois mois de loyer s’il part la première année
• de deux mois de loyer s’il part la deuxième année
• d’un mois de loyer s’il part la troisième année

L’occupation personnelle du bien loué

Le bailleur peut à tout moment résilier le contrat pour occuper lui-même le bien loué. Il doit donner un délai de préavis de six mois Dans la lettre signifiant le congé, il doit faire savoir pourquoi il résilie le bail et qui occupera le logement.

Un congé sans motif est nul. Le bailleur doit alors notifier à nouveau un congé. Le congé ne prendra effet que lorsque le locataire reçoit la nouvelle lettre signifiant le congé.

Les personnes suivantes peuvent occuper le bien :

• le bailleur lui-même
• son conjoint
• ses enfants, petits-enfants ou enfants adoptifs et les enfants du conjoint
• des ascendants (père, mère, grands-parents) du bailleur et de son conjoint
• les frères, sœurs, oncles, tantes, neveux ou nièces du bailleur et de son conjoint

Pendant les trois premières années du bail, le logement ne peut pas être occupé par des membres de la famille du troisième degré. Ceci vaut pour tous les contrats conclus ou renouvelés à partir du 31 mai 1997.

Le locataire peut demander une preuve de parenté. Le bailleur doit alors produire cette preuve dans les deux mois. Dans le cas contraire, le locataire peut requérir la nullité du congé. Le locataire doit introduire la requête en nullité dans les deux mois avant la fin du délai de préavis.

Le bailleur ou un membre de la famille doit personnellement occuper le bien dans l’année qui suit l’expiration du préavis. Le bien doit rester effectivement habité pendant au moins deux ans.

Si le bailleur ne respecte pas les conditions, le locataire a alors droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer.

Cette obligation tombe si le bailleur peut invoquer une "circonstance exceptionnelle".  Une "circonstance exceptionnelle" est un événement important qui empêche le bailleur d'exécuter ses projets. Cette circonstance ne pouvait pas se prévoir au moment où il a notifié le congé et doit être indépendante de sa volonté.

L’exécution de travaux

Le bailleur peut également mettre fin au bail s’il envisage de procéder à des travaux de reconstruction, transformation ou rénovation du bien loué. Il ne peut cependant le faire qu’à l’expiration de chaque période de trois ans, et à condition de prendre en compte un congé de 6 mois.

Ce préavis n'est valable que s’il précise la raison pour laquelle le bailleur veut résilier le contrat et s'il répond à quatre conditions :

1. Le préavis doit être accompagné d’une copie d'un des documents suivants :

• le permis de bâtir (si les travaux en requièrent un)
• un devis détaillé
• une description des travaux avec estimation détaillée de leur coût (si le bailleur a l’intention de réaliser lui-même les travaux)
• un contrat d’entreprise

2. Le bailleur doit démontrer que les travaux envisagés respectent les dispositions en matière d’urbanisme.

3. Le bailleur doit établir que les travaux affecteront la partie du logement occupée par le locataire. Tous les autres travaux qui ne rendent pas le logement du locataire inhabitable, comme les travaux qui concernent la façade de l’immeuble, le grenier, le jardin ou un autre étage de l’immeuble, ne peuvent justifier la rupture du contrat.

4. Le bailleur doit démontrer que le coût des travaux est supérieur à trois années de loyer. Si l’immeuble dans lequel les travaux sont prévus comprend plusieurs logements appartenant au même bailleur, une réglementation plus souple est d'application : le coût global des travaux doit dépasser deux années de loyer de l’ensemble de ces logements.

5. Les travaux doivent commencer dans les 6 mois et être terminés dans les 24 mois qui suivent l’échéance du préavis donné. Le locataire peut demander au bailleur de lui communiquer les documents qui le prouvent, comme des factures et des photos.

Si le bailleur ne réalise pas les travaux dans les conditions et les délais prévus, le locataire a droit à une indemnité égale à 18 mois de loyer, sauf si le bailleur peut invoquer une “circonstance exceptionnelle”. Une "circonstance exceptionnelle" est un événement important qui empêche le bailleur d'exécuter ses projets. Cette circonstance ne pouvait pas se prévoir au moment où le bailleur a notifié le congé et doit être indépendante de sa volonté.

La résiliation sans motif, moyennant indemnité

A la fin du premier ou du deuxième triennat, le bailleur peut également mettre fin au bail sans motif, mais à condition de notifier un congé de 6 mois et de verser au locataire une indemnité. Cette indemnité ne doit pas être payée au moment de la notification du congé.

Elle est égale à :

• 9 mois de loyer à la fin du premier triennat
• 6 mois de loyer à la fin du deuxième triennat

Ces dispositions ne sont pas contraignantes. Cela signifie que le contrat peut limiter ou exclure le droit du bailleur de résilier anticipativement le contrat. Une disposition en vertu de laquelle le bailleur ne peut pas résilier le contrat sans motif valable avant la fin de la deuxième période de 3 ans, est, par exemple, une clause valable.

On parle de contrat de bail lorsqu’une personne (le bailleur, qui est aussi en général le propriétaire) cède l’usage ou la jouissance d’un logement à une autre personne (le locataire ou preneur). En échange, le preneur paie un loyer au bailleur.

Toute personne majeure (de plus de 18 ans) et tout mineur émancipé peuvent conclure valablement un contrat de bail.

Un contrat existant entre un preneur et un bailleur peut avoir été établi par écrit ou verbalement. Depuis le 15 juin 2007, tout contrat de bail doit toutefois obligatoirement être conclu par écrit. Chaque partie doit recevoir un exemplaire de ce contrat.

Le bail écrit doit impérativement contenir les données suivantes :

• l’identité du bailleur et du preneur
• la date de début du contrat
• la description de tous les locaux et parties du bâtiment mis en location
• le montant du loyer

Le contrat est validé lorsque le bailleur et le preneur le signent.

Les baux verbaux conclus avant le 15 juin 2007 restent valables mais tant le preneur que le bailleur peut exiger de l’autre partie que le contrat soit encore établi par écrit. Il s'agit alors de mettre en demeure l'autre partie par lettre recommandée ou exploit d'huissier.

Lors de la mise en location d'un bien affecté à l'habitation au sens large, le montant du loyer demandé et des charges communes doit être indiqué dans toute publication officielle ou publique. Si le bailleur ne s’y conforme pas, il encourt au niveau communal une amende administrative pouvant osciller entre 50 € et 200 €.