Quelles sont les obligations contractuelles ?

La loi sur les loyers dispose que diverses conditions doivent être remplies en ce qui concerne l’état du bien loué et le contrat proprement dit. 

Ainsi, tout contrat de bail doit obligatoirement comporter deux annexes. Le propriétaire doit également faire enregistrer le contrat de bail dans les deux mois de la signature du contrat ; bailleur et preneur doivent également dresser un état des lieux du bien loué. Enfin, lorsque le propriétaire demande une garantie au preneur, la loi détermine le montant de cette garantie ainsi que les conditions pour son remboursement à la fin du contrat de bail.

Etat du bien loué

Au moment de la conclusion du contrat de bail, le bien loué doit répondre aux « exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité ». 

Ces exigences concernent surtout :

  • les fonctions du logement
  • les exigences structurelles et de stabilité
  • l’humidité du logement
  • l’éclairage naturel et l’aération
  • l’équipement du logement
  • l’accessibilité

Si le logement ne répond pas à ces conditions minimales au moment où le locataire veut s’y installer, ce dernier peut :

  • demander la résolution du bail (avec dommages et intérêts éventuels)
  • exiger l’exécution des travaux nécessaires ; dans l’attente de l’exécution des travaux, le juge peut accorder une diminution du loyer

Sous certaines conditions, ces règles ne sont pas d’application si les parties concluent un bail de rénovation.

Annexes obligatoires

Le bailleur doit obligatoirement inclure deux annexes au contrat de bail :

  • les conditions minimales auxquelles doit répondre tout logement loué en tant que résidence principale pour être conforme aux “exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité” (cette annexe varie en fonction de la région dans laquelle vous habitez)
  • des explications sur un certain nombre d’aspects importants du droit en matière de baux à loyer

Ces annexes sont obligatoires pour tous les contrats conclus après le 18 mai 2007.

Enregistrement

Depuis le 1er janvier 2007, le bailleur doit faire enregistrer un contrat de bail écrit. Pour les contrats datant d’avant 2007, cette obligation incombait encore aux deux parties.

Le bailleur doit présenter le contrat au bureau d’enregistrement du lieu où est situé le logement dans les deux mois de la signature du bail.

Si le contrat de bail n’a pas été enregistré dans le délai légal, le bailleur peut recevoir une amende. S’il s’agit d’un bail de 9 ans, le preneur peut, en outre, simplement résilier le bail, sans verser d’indemnité et sans préavis, ceci uniquement tant que le bail n’est pas enregistré.

L'enregistrement confère au bail une date dite "certaine" et devient contraignant à l'égard des tiers. A partir de cette date certaine, le locataire bénéficie d’une protection légale contre l’expulsion par le nouveau propriétaire en cas de vente du bien loué.

L’enregistrement est gratuit pour ce type de bail.

Etat des lieux

L’état des lieux est un constat écrit de la situation réelle du logement au début de la location. Le locataire et le bailleur sont obligés de dresser un état des lieux détaillé en présence des deux parties et à coûts partagés. Celui-ci a lieu de préférence pendant la période où les lieux sont inoccupés mais cela peut également se faire pendant le premier mois de l’occupation. L’état des lieux doit être joint au contrat de bail.

Dresser l’état des lieux

Le locataire et le bailleur peuvent eux-mêmes dresser l’état des lieux. Ils peuvent aussi faire appel à un expert, comme un géomètre-expert immobilier ou un architecte. Dans ce cas, les deux parties payent chacune la moitié des honoraires de l’expert. Chacune des parties peut aussi se faire accompagner, à ses propres frais, d’un expert de son choix.

Un état des lieux est valable s’il :

  • est dressé en présence du preneur et du bailler (ou de leurs représentants)
  • est daté et signé personnellement par les deux parties
  • mentionne suffisamment de détails ; une clause comme « les deux parties reconnaissent que le bien est en bon état et est bien entretenu » n’est donc pas valable.

Problèmes

Si l’une des deux parties refuse d’établir un état des lieux, l’autre partie peut exiger qu’il soit dressé.

Si l’une des deux parties refuse de participer à l’état des lieux, la partie demanderesse peut s’adresser au juge de paix. Celui-ci peut désigner un expert. La partie demanderesse peut introduire sa demande jusqu’au terme du premier mois d’occupation.

Modifications ultérieures apportées au bien

Si après la constitution de l’état des lieux, des modifications sont apportées au bien loué, le locataire et le bailleur peuvent rédiger de commun accord un avenant. S’ils n’arrivent pas à un accord, un expert désigné par le juge de paix tranchera la question.

Fin du contrat de bail

Le locataire doit rendre les lieux dans l’état où il les a trouvés, conformément à l’état des lieux. Si l’habitation présente des dégâts qui n’apparaissent pas dans l’état des lieux, le locataire doit alors les réparer. Les dégâts dus à la vétusté, à un cas de force majeure ou à l’utilisation normale de l’habitation louée ne doivent pas être indemnisés par le locataire.

Si l'on n'a pas dressé un état des lieux détaillé, on part du principe que l'habitation se trouve dans le même état que lorsque le locataire y est entré. Dans ce cas-là, le locataire n'est pas responsable des dégâts possibles et des frais de réparation. En revanche, il est responsable si le bailleur peut prouver que certains dégâts n'existaient pas à l'entrée des lieux du locataire.

Garantie locative

La garantie locative protège le bailleur lorsque le preneur manque partiellement ou totalement à ses obligations (entre autres, par des dégâts au logement).  La plupart des contrats prévoient donc que le preneur doit constituer une garantie locative. La garantie locative n’est obligatoire que si le contrat la prévoit.

Trois formes de garanties locatives

Le locataire peut choisir entre trois sortes de garanties :

  • Une garantie versée sur un compte bloqué au nom du preneur 

Cette garantie ne peut pas dépasser un montant équivalent à 2 mois de loyer. Le montant doit obligatoirement être placé dans une institution financière sur un compte bloqué au nom du preneur. 

Lorsque le bailleur est en possession de la garantie et s’abstient de la placer sur un compte bloqué, il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie.  Lorsque le bailleur reste en défaut même après une mise en demeure du preneur, il doit payer, à partir de cette mise en demeure, l’intérêt légal sur le montant de la garantie.

  • Une garantie bancaire que le preneur verse en plusieurs mensualités 

La garantie ne peut pas dépasser un montant équivalent à 3 mois de loyer. Si le locataire choisit cette solution, une institution financière garantit le montant total de la garantie à compter de la conclusion du bail. Le preneur s’engage à reconstituer cette garantie par mensualités en maximum 3 ans. Le preneur n’est redevable d’aucun intérêt à l’institution financière. Dès que le preneur aura constitué le montant total de la garantie, l'institution financière lui accordera des intérêts. 

Le preneur est tenu d'introduire sa demande de garantie bancaire auprès de l'institution financière auprès de laquelle il dispose du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement. Même si le preneur n'est pas solvable, l’institution financière ne peut refuser la garantie.

  • Une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre le CPAS et une institution financière 

Si le preneur opte pour cette solution, le CPAS doit alors introduire une demande auprès de l’institution financière. Dans ce cas également, la garantie ne peut excéder un montant équivalent à 3 mois de loyer.

L’institution financière peut faire savoir au preneur via un formulaire-type que la garantie locative a été versée.

Remboursement

A la fin du bail, la garantie et les intérêts sont rendus au locataire, pour autant qu’il se soit acquitté de toutes ses obligations. L'institution financière ne peut rembourser la garantie que si le locataire peut produire un accord écrit entre lui et le bailleur (ou une copie d'un jugement).  L'accord écrit est une lettre ou un formulaire de la banque. Il doit être rédigé après la fin du contrat et les deux parties doivent le signer.

Mis à jour le 23/07/2020

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